Q.96
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保証契約に基づく求償債権を原因とする抵当権について,例えば住宅ローンで債権者Ａ...
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保証契約に基づく求償債権を原因とする抵当権について,例えば住宅ローンで債権者Ａ保証会社Ｂ債務者兼抵当権設定者Ｃ がいるとします。ＡＢ間→保証契約ＢＣ間→保証委託契約ＡＣ間→金銭消費貸借契約をそれぞれ締結しているとします。この場合、Ｂを抵当権者としてＣ所有の土地建物に抵当権をつける場合、一般的には「年月日保証委託契約に基づく求償債権年月日設定」になるかと思います。Ｃが債務を支払えなくなりＢが代わりに弁済するとＢはＣに対する求償権を取得するのでこの債権を担保するために不動産を抵当にとるからです。これを踏まえて聞いて頂きたいのですが、先日まったく同じ内容で登記簿上に「年月日保証契約に基づく求償債権年月日設定」で抵当権がついていました。「保証契約に基づく求償債権」で書籍を調べたところ、これはＢがＡに対して自らの保証債務を担保するために不動産を担保に取らせる場合に使われる抵当権の原因であることがわかりました。これはおかしいと思いませんか？Ｃが自らの不動産をＢに担保に取らせるのであれば「保証委託契約に基づく求償債権」になるはずです。それが「保証契約に基づく求償債権」になっているのです。保証契約はＡＢ間の契約です。それを担保するためにＣが不動産を差し出すということは、「債務者が保証人の保証債務を保証する」ような極めて矛盾した法律関係になってしまうと思うのですが。結論としましては登記官の過誤ではないか？とも思えるほどです。ただ、私が何か根本的に勘違いをしており、その勘違いを前提として理論を展開しているのかもしれません。どなたか私に上記について解説して頂けないでしょうか。※間違いなくＢＣ間で保証委託契約は締結されております。
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A.96
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保証契約に基づく求償債権を原因とする抵当権について,例えば住宅ローンで債権者Ａ のベストアンサー
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１．さしあたり、ご覧になられている登記簿の記載は、法務局の誤りか申請人の誤りかは別として、間違った記載なのでしょう。抵当権者が保証会社になっていれば、原因は「年月日保証委託契約に基づく求償債権年月日設定」が、世の中的に見ても正しい内容のはずです。２．質問者さんいわくの「保証契約に基づく求償債権」の内容について。「ＢがＡに対して自らの保証債務を担保するために不動産を担保に取らせる場合に使われる抵当権の原因」とのことですが、これを登記原因にあらわすと「保証契約に基づく求償債権」ではなく、「年月日保証契約年月日設定」になります。ちなみに、「年月日保証契約に基づく求償債権年月日設定」は、調べる限り、保証委託契約が無い場合の登記原因ですね。たとえば保証人が保証会社ではなく、債務者の身内のような保証委託がなくても保証人になってくれるような場合をイメージするとわかりやいでしょうか。この保証人が債権者とは別個に求償権について抵当権を設定するなら、この登記原因を用いるわけです。違いが分かりましたでしょうか？
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Q.97
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仮登記担保について勉強中でこんがらかったので教えてください仮登記法上、仮登記の...
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仮登記担保について勉強中でこんがらかったので教えてください仮登記法上、仮登記の被担保債権は金銭債権に限られるとありますがでは、何故、不動産を目的物として設定することができる のでしょうか？根本的になにか勘違いしてますか？？？
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A.97
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仮登記担保について勉強中でこんがらかったので教えてください仮登記法上、仮登記の のベストアンサー
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担保物権の勉強の前に物権総論、債権総論の勉強をお勧めします。
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Q.98
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不法行為にあたるか、請負の瑕疵担保にあたるか、売買の瑕疵担保にあたるか…解釈が...
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不法行為にあたるか、請負の瑕疵担保にあたるか、売買の瑕疵担保にあたるか…解釈が難しいので、詳しい方教えてください。Ａさん…18年前にＢ不動産から新築住宅（完成済）を購入Ｂ不動産…Ｃ工務店に建物の請負注文を出すＣ工務店…Ｄ水道に排水管の施設工事を注文Ｄ水道…数年前に倒産Ｅさん…Ａさんの隣地（任意売却にて）を今年購入Ｆ不動産…18年前にＡさんとＢ不動産の仲介業者①Ｅさんが建物を建築しようと古家を解体したところ、Ａさんの水道管がＥさんの敷地を通って（連合管）施設されていることが発覚②Ｅさんは任意売却で購入したので売主には瑕疵担保免責だったので、Ａさんを責める③責められたＡさんは、手抜き工事だと憤慨し、仲介したＦ不動産にクレーム④Ｆ不動産は当時水道台帳（前面道路からとっている）をみても把握できなかったので責任はない、なおかつこのケースに関してはＢ不動産は時効を主張できないと主張⑤Ｃ工務店はＤ水道が倒産したため、当時のことは一切わからないと主張⑥Ｂ不動産は完成済み物件を売主として売却したので、請負の瑕疵や不法行為にはあたらず、判例による引き渡しから10年の時効を主張⑦Ｃ工務店は請負の瑕疵担保なので5年で時効と主張⑧Ｂ不動産はＣ工務店に丸投げだったので手抜き工事の事実を知らず⑨Ｃ工務店もＤ水道（倒産）に丸投げだったので手抜き工事の事実を知らずこの場合Ａさんは誰にどのような主張ができるのでしょうか。私の見解では、ＡさんはＣ工務店に不法行為責任を追及できるのではないか…と思うのですが…。詳しい方、よろしくお願いいたします。
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A.98
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不法行為にあたるか、請負の瑕疵担保にあたるか、売買の瑕疵担保にあたるか…解釈が のベストアンサー
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これは宅建業法上の話ですか？実務レベルでの問題でしょうか？18年前以前に水道管が配管されていて実際に起こってるトラブルですか？瑕疵担保責任に当たるのかどうか？といお話ですか？１８年も前でしたら他人の敷地内を通過させて水道管や汚水管を通す事はよくあった事です、事実わたしの自宅は元々４００坪近くあり相続等でぶつ切りしてしまった為他人の敷地内を通過してしまっています問題は瑕疵担保と言う観点で言えばまずEさんが新築住宅を建設する為にはAさんの為の水道管等の配管設備を除去してもらうのが先決だと思いますしAさんは除去しなければならないでしょう。費用は当然にAさんの負担になると思います、それを誰に請求し誰が責任を負うのか？と言う話でいいんですかね？可能性での話ですがB不動産は瑕疵担保を追う責任はあると思いますが時効を主張するのであれば判決によって責任を明確にする必要が出てきます、僕は不動産業を営んでいますが地域格差もあるので一概にいえませんが僕は結論Aさん自身の負担により解決をしなければならない気がしています、判決になった場合は１００対０の判決は出ないでしょうから落としどころを見つけると思われますのでB不動産とAさん負担での配管撤去＆やりなおしかもしれませんね。ちなみにわたしの住んでるエリアでは配管撤去やりなおしをAさんにやりなおしてもらうのが一般的です。それをAさんがどうするかはAさん自身の問題なのでAさんの出方次第になります、これが一般的かと、当時の時代背景と現在とでは色々違いがあるのでB不動産だけが悪いとも言えないと思いますちなみにC工務店が水道配管をやったのであればC工務店の責任もあるかもしれませんが AさんがB不動産が売主の土地にC工務店と請負契約を結んで建物を建築した場合でもない限りAさんが直接責任問題を提起出来るのはB不動産だと思います
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Q.99
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住宅ローンの事前審査で否決されてしまいました。不動産担当者は問題ないでしょうと...
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住宅ローンの事前審査で否決されてしまいました。不動産担当者は問題ないでしょうとのお話でしたのでとてもショックです。第一地方銀行に１３００万円３５年ローン、物件価格１０００万諸費用・リフォーム費用含み・頭金なしで申し込みでした。主人の年収は５５０万円で、カーローンの残金が１０カ月４５万円残っています。不動産担当者は年収から大丈夫と言っていたので、なにがいけなかったのか頭がゆだるくらい考えました…。以下箇条書きにします。① 妻が保証人になれば保証料がいらないとのことで、私の情報も記載捺印しました。私名義のカードイオンVISA付き（パート勤務のため主人の口座より引き落とし）の銀行引き落としができなかったことがあって、電話連絡を受けてすぐに振込用紙にて支払ったことが何度かあります。でもその後ゴールド会員への勧誘があり、審査も難なく通りゴールドへの格上げとなりました。以来半年ほど引き落とし不備はなしです。② 主人の属性ですが、転職後５年で４５歳です。株式会社ですが従業員７人の零細企業です。私の叔父が社長なのですが、黒字経営にはなっているそうです。子供は１３歳と１１歳です。カードは１枚持っていますが会社で出張費等の支払いのため作ったもので、引き落としは会社の口座からになり、ブラック情報はないはず。（カード支払い以外の遅延過去にありですが、情報は載らないとの事なので）③ 物件の担保価値が低い？築３１年の中古公団でRC５階建です。担当者に否決の理由を聞いても「個人情報なので銀行も教えてくれないんです」の一点張りです。こちらが年齢や築年数からローン年数を２５～３０に引き下げたほうがいいのか、など条件を出しても大丈夫ですと…。リフォーム費用は組み込めないので、次回は諸費用のみ込みで他行へ申し込みましょうと言います。いろいろ調べて、多数の銀行で否決されるとその履歴でもうどこもローンが組めなくなるというので不安です、信金なら多少審査が緩いと聞いたのですが？と相談しても、そうなんですか？信金が希望ですか？とまるでかみ合いません。CICなどで個人情報の公開をした方がいいのか？の質問にも、審査は出してみないとその銀行がどこを見るかわからないからばかりです。不動産会社はCMなどでおなじみの大手企業なのに、こんなにローンに関するノウハウがないものなのでしょうか？正直食事ものどを通らず、不安でいっぱいです。実家の近隣物件で気に入っているのですが、難しいのでしょうか…。藁にもすがる思いで相談しました。ご意見お聞かせ下さい！
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A.99
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住宅ローンの事前審査で否決されてしまいました。不動産担当者は問題ないでしょうと のベストアンサー
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私が過去に書いている解答を10個も読んで頂ければ「なぜ否決になるのか？」は判ると思います。ただ、今回の質問の内容を聞いたのはいつですか？「審査不能」になっていると良いのですが。私も業者ですが、この内容で銀行審査は薦めません。不動産営業の方は「審査ノルマ」もあるでしょうから銀行に打診しますが、パッと良いんだ感じでは80％は否決が予想される。ローン期間の短縮・減額などがウンヌン論議できる事柄ではないのです。厳しく書くのは「旦那の年齢」が高い事で、年収の3倍未満でも住宅ローンを通すのにどれだけ苦労するか。一昨年経験していますから、これからの作戦に役立てて下さい。１）「電話連絡を受けてすぐに振込用紙にて支払ったことが何度かあります」はなんら問題になりません。ただ、「パートの貴方が保証人」というのは、本当に銀行の指示なんですか？仮に旦那がお亡くなりになったとしても「貴女に支払い義務」が残る。しかも支払う手立てが無い。一般的には「住宅ローン対象者」未満の方は保証人になれないはずなのですが。２）「カード支払い以外の遅延過去にありですが、情報は載らないとの事なので」と意味が良く分からないのですが、「過去に住宅ローンの遅滞」があったのではないですよね。これがあると厳しいんですよ。３）物件の担保価値は問題になりません。常識判断で「貴方が欲しい」と思う物件ですよ。管理も満更ではないでしょうし、アパートローンと違い「築年数」は不問になっています。築30年の木造住宅でも30年ローンが組めるのですから心配要りません。貴女と同じ心配が私にも見えます。「多数の銀行で否決されるとその履歴でもうどこもローンが組めなくなるというので不安です」は旦那の年齢から考えて切実です。時期も現在は悪い。もう一度勝負をしてみたいのであれば「1月20日辺りにスルガ銀行で勝負」かな。もしくは、りそな。まず通りませんよ。貴女の強運を試すだけですが。何が問題なのか？１）頭金がない２）同様に、貯金がないのだから返済余力が無い。３）貯金がないという事は「生活で手一杯」の収入しかない。信用調査をご自分でされるのはお勧めしない。開示記録が残るし、「何も無い方は開示しない」、以前の問題だが、開示した所でそれを読み取れないだろう。審査の「厳しい・緩い」は金融機関により差はあるが、信金なら「消費者金融の利用・地元のよしみ」にのみ甘いのであって、頭金に関しては「計画的購入ではない」と判断されちゃうよ。おまけに審査件数が少ないから「強運」も期待できないし、80歳までのローンは99％無理じゃないかな？普通は年齢には厳しいよ。車のローンは完済しておかないと「車のローンと住宅ローン」の併用が不利になる可能性も、認めてくれない可能性もあるからね。
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Q.100
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以前勤めていた会社の社長が、資料を盗んだとかお客を盗んだとか取引先に言いふらし...
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以前勤めていた会社の社長が、資料を盗んだとかお客を盗んだとか取引先に言いふらしているようですが、損害賠償など対応を取れるものでしょうか？今年５月から８月末日まで６５歳の社長と６０歳の奥さんが２人で経営している不動産仲介会社で働いていました。あまり無茶な要求が続くので退社しました。 例えば、当社取り扱いの物件へ問い合わせを頂いたお客様を案内してきて会社に戻ると、そのお客様が物件を購入されなかった場合→買わない客なんか途中で降ろして帰って来いとか、時間を無駄にするなボケといわれたり、会社取り扱い物件の資料を一日で全部作れとか言われます。 販売した物件に対してお客様が瑕疵担保にあたるから保証して欲しいと連絡があった場合など営業の人間が勝手にした事なので会社としては対応しない旨、内容証明郵便で送りつけるなどやることがめちゃくちゃです。 上記のような理由で退社したのですが、その後も会社の資料を盗んだとか、お客を盗んだとか言ってきます。「具体的に何を盗んだといわれているか言って下さい」といっても返答はありません。 その後、今まで取引させて頂いたお客様のところへ電話して、担当していた営業が資料を盗んだので訴えますなどと関係ないのに連絡したりします。 こんな場合、何か良い方法はないでしょうか？
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A.100
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以前勤めていた会社の社長が、資料を盗んだとかお客を盗んだとか取引先に言いふらし のベストアンサー
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あなたに、言われるようなことが実際にないのならば、ほっておくことですね６５歳の社長と６０歳ならすでにボケも始まって業界での仕事もできなくなるでしょう。
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