マンション情報知恵袋

Q.201

マンションを現金化（マンションで現金を調達）する方法を教えてください。数年前に...

マンションを現金化（マンションで現金を調達）する方法を教えてください。数年前に、現在住んでいる中古マンションを現金で購入しましたが、現在、”一時的”にまとまった現金が必要です（数年後には手元に戻ってきます）。現金を調達する方法として、思いついたのは二つですが、下記の通り難点があります。①マンションを売却する。 ↓ 仲介手数料も掛かりますし、転居先の賃貸料も当然発生します。数年後に、今回調達した現金が手元に戻ってきた際に、再度マンションを購入すると、また仲介手数料と不動産取得税を払わなければいけない。②不動産担保ローン。 ↓ 金利が高い（金利が低い業者は怖い）。事務手数料が高い。金融機関には借り換えの制度がありますが、現金で購入したマンションでローンを組むことは出来ないのでしょうか？ちなみに、物件は神奈川県川崎市の田園都市線沿線の住宅街にある大規模マンションで、流動性もあると思っています。

A.201	マンションを現金化（マンションで現金を調達）する方法を教えてください。数年前にのベストアンサー
お持ちの物件の担保価値しだいだと思います。余力があれば、銀行がやっている不動産担保ローンもあります。

Q.202

不動産投資居室面積の狭い物件は買わない方がいいのでしょうか？ある業者の方から...

不動産投資居室面積の狭い物件は買わない方がいいのでしょうか？ある業者の方から、一棟の木造アパート購入に関し、次のように言われたのですが、本当か、それとも、自社物件に導くセールストークかどうか判断がつかず、困っています。「一室１５m2未満の物件は、渋谷とか都心の人気地区の駅近くでないと、最初は利回りがいいが、１０年後、２０年後を考慮すると、空室・賃料大幅減の可能性が高い。たとえ、広いロフト付であっても、ロフトは居室面積で表示されないので、見た目で判断され、それほど有利とまでいえない。最近、人気の中央線中野あたりでも、狭い物件は空室が多い。特に、神奈川県では厳しい」その業者以外の業者の方から、京急生麦駅徒歩８分、述べ99.82m2＋ロフト49.9m2、８室（12.4m2／室）、利回り10.14％の新築物件の購入を勧められ時に、その業者の方に、言われたのですが。今後も、一室が狭い物件は控えたほうがいいのかどうか、判断がつかなくて、賃貸需要の実務に詳しい方に助けていただきたいと思い質問しました。よろしく、お願いいたします。

A.202

不動産投資居室面積の狭い物件は買わない方がいいのでしょうか？ある業者の方からのベストアンサー

狭小ワンルームの特に需要が多い地域以外は、通常20平米以下のワンルームは競争力がありません。その業者さんの言うとおり、新築というプレミアが無くなる数年後には、他に立地等の「売り」が無い限り、家賃を下げないと空室率が高くなります。家賃を下げても余力がある場合は良いのですが、ワンルームの場合、水周り設備（浴室・トイレ・キッチン）が各部屋個別に必要なため修理交換費用の支出頻度、入居者の回転率が高いためにクロス等の内装費の支出頻度が、家賃収入に比してファミリータイプより大きくなります。空室率を気にして家賃を下げると、たとえ入居率が上がったとしても、もともと経費がかさばるためにボランティア状態になりかねません。結局は都心で無い限り、40平米くらいのファミリータイプが一番無難だと思います。最近人気があるのは、同じ広さであれば2DKより1LDKのようです。また、私も不動産を所有していますが、意外と労力が必要ですよ。「不労所得」という世間のレッテルは間違えています。

Q.203

他県に家屋と土地があります。売買はその近所の不動産業者に依頼するべきですか？身...

他県に家屋と土地があります。売買はその近所の不動産業者に依頼するべきですか？身体障害者の主人に相続手続きは済んでいます。現在神奈川在住です。妻である私が実際に動くことになるのですが電車で５時間片道でかかります。フルタイムで働いていて土日も出勤しているので休みが不定期でありスムーズに事が運べば、と願っております。今のところ、地価の近場の情報を得たところまでです。実際の近隣の不動産業者さんにインターネット検索のみで決定してお願いしても良いものでしょうか。神奈川の業者さんに依頼してもスムーズに事が運びますか？建物ごと売却を図りたいと思っております。専任等いろいろ専門用語があるらしいですが。心得等ご教示いただけたら幸いです。よろしくお願いいたします。

A.203

他県に家屋と土地があります。売買はその近所の不動産業者に依頼するべきですか？身のベストアンサー

ごく一部の大手不動産仲介会社であれば、広範囲な地域に支店、またはグループ会社がある事が多いです。「他県の不動産」というものが、地方の大都市圏内であれば、あなたのご自宅近くの大手仲介会社に相談してもよいと思います。おそらく、物件所在地近くの店舗を紹介してくれると思います。仮に店舗がなくても、全国レベルで業務を扱っている場合があるので、物件近くの不動産業者とタイアップして取引を進めてくれる可能性はあります。個人的には、とりあえず近所にあると思われる大手の中でも特に大きな会社である、三井リハウス、住友不動産販売、東急リバブル、の３社に聞いてみたらどうかと思います。ただ、さほど大きくない地方都市や、都市部とは言えない様な場所にあるのでしたら、そういう方法での対処も難しい場合はあります。上記の３社とも手に負えない、という結論になったら、物件近くの不動産会社をネット等で検索して電話するしかないでしょうね。そういう地域であれば、きっと不動産会社自体そう多くはないと思います。いくつか話を聞いて、どこか１社に専任媒介で頼んだ方が良いでしょう。その際、キチンと査定してくれる会社、値段だけでなく販売の方法等もキチンと提案してくれる会社を選んだ方が良いでしょうし、多少厳しい話をする位の担当の方が信用できると思います。あと、意外にフィーリングというか、感性的に合いそうかどうか、と言うのは大切です。また、単なる目安ですが、ネットで検索すれば不動産会社の「免許番号」を調べられると思います。免許番号は、大体が「○○知事（○）第○○○○号」という風になっています。このうちの（）内の数字が大きい程、古くからある会社なので、比較的信頼できる可能性が高まります。詳細な販売方法等は、任せられる不動産屋から地域の実情などを良く聞いて決められると良いと思います。変に偉ぶったり、卑屈な態度は取らない方が良いでしょうね。電話だけでのやりとりでは難しいでしょうが、まずは良きパートナー探しを重視するつもりで業者を選んだ方が良いと思います。

Q.204

不動産屋さんから部屋の更新のお知らせが更新の1ヶ月前に来ました、色々調べてみた...

不動産屋さんから部屋の更新のお知らせが更新の1ヶ月前に来ました、色々調べてみたら大家さんからの解約は6ヶ月前に、入居者からの解約（退去）は1ヶ月前ということがわかりましたが今回は更新したいのですが更新のお知らせというものは大家さんからの解約がなくても6ヶ月前のおしらせじゃないんですか？1ヶ月前だとお金が用意できずに困っています。不動産屋も大家さんも良心的なので今すんでいるところは気に入っています、更新料は賃料の半分でその半分は大家さんから不動産屋に払う事務手数料と後の半分は火災保険に加入するということで明細がありました。ただ、半分とはいっても、、、4万なのでいきなりは用意できません。一般的に更新のお知らせっていつ来るのかな？と疑問に感じました。いろいろ教えてほしいです、よろしくお願いします。住んでいる場所は神奈川県川崎市の1Kで新築で入りまして賃料は8万、共益費管理費はなし。火災保険は大家さんが払ってくれます。

A.204

不動産屋さんから部屋の更新のお知らせが更新の1ヶ月前に来ました、色々調べてみたのベストアンサー

それは、問答無用で支払う必要があります。なぜなら、それは相当良心的な内容だからです。通常、更新料とは別に火災保険料を支払う義務があります。これは、契約が無かったとしても支払わなければならないものです。更新料から、火災保険料を支払ってくれるという時点で、契約内容よりも不利な条件を大家さんが提示してくれていることになります。火災保険料は２万円が相場なので、実質更新料は２万円という事になります。この請求の実態は、「更新料はいらないから、不動産やに支払わなければいけない事務手数料だけ負担してください」という内容なわけです。更新料は、相場は１か月なので、半月はかなり安い部類です。特約で、不動産屋への事務手数料を別途設けている大家さんも多いです。さらに、別枠で払わなければならない火災保険料を、なぜか更新料から支払ってくれると申し出てくれてるわけです。この条件でごねたらさすがにばちがあたりますよ。。。誠意を見せて、期限通りにお金を都合つけるか、大家さんにわけを話して、ちゃんと話を通した上で１・２カ月待ってもらうべきだと思います。

Q.205	不動産関係の方に質問です東京都心に通うサラリーマンは、地価の差と家族構成の変化...
不動産関係の方に質問です東京都心に通うサラリーマンは、地価の差と家族構成の変化によって「２３区の賃貸→神奈川・多摩の分譲マンション→千葉・埼玉の一戸建て」というコースを辿る人が実際に多いのでしょうか

A.205	不動産関係の方に質問です東京都心に通うサラリーマンは、地価の差と家族構成の変化のベストアンサー
23区内で賃貸→東京都西部・神奈川県・埼玉県南部・千葉県西部の中古一戸建て・中古マンション購入→大多数はそこで建て替え、一部23区内マンション購入どちらにしろ、賃貸→中古住宅購入→新築建て替えの流れが一般的でしょう。

　　

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